14. Droit de préemption de la commune : quand la mairie peut racheter votre fonds

Pour préserver la diversité commerciale de leurs centres-villes, les communes peuvent se doter d'un droit de préemption sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux. Ce dispositif, prévu par les articles L.214-1 et suivants du Code de l'urbanisme, est encore mal connu des vendeurs.

Le conseil municipal délimite d'abord un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. À l'intérieur de ce périmètre, toute cession de fonds, de droit au bail, ou de certains terrains destinés à accueillir des commerces doit être précédée d'une déclaration préalable adressée à la mairie.

Cette déclaration indique le prix et les conditions de la cession. La commune dispose alors de deux mois pour se prononcer. Son silence vaut renonciation, et la vente peut se conclure aux conditions déclarées. Si elle préempte, elle peut accepter le prix ou saisir le juge pour le faire fixer.

La commune ne garde pas le fonds. Elle doit le rétrocéder, dans un délai de deux ans, à un commerçant ou un artisan dont le projet répond aux objectifs de diversité commerciale. Le délai peut être porté à trois ans si le fonds est mis en location-gérance entre-temps. La rétrocession d'un bail commercial suppose l'accord préalable du bailleur des murs.

La sanction du défaut de déclaration est lourde : la cession est nulle. L'action en nullité peut être engagée pendant cinq ans.

Concrètement, l'usage du droit de préemption reste rare, mais la formalité, elle, est obligatoire. Elle doit être intégrée au calendrier de la vente, car elle suspend la signature de l'acte définitif pendant jusqu'à deux mois.

Avant toute cession, le réflexe est donc simple : vérifier en mairie si le local se situe dans un périmètre de sauvegarde. Une cession de bail commercial à Nice, Cannes ou Antibes ne fait pas exception à cette vérification.